Operațiunile imobiliare atrag mulți investitori, dar această afacere rămâne destul de riscantă din cauza instabilității pieței. Cetățenii obișnuiți încearcă, de asemenea, să aleagă cel mai bun moment pentru vânzarea sau cumpărarea de apartamente. Pentru a face o prognoză a situației pentru anii 2019-2020, experții iau în calcul mulți factori ai economiei.
Context economic
Criza din 2015 a dus la o scădere a dezvoltării de locuințe și a provocat o săritură a prețurilor pe metru pătrat, care a fost înlocuită cu o „prăbușire” a pieței. În următorii doi ani, situația s-a caracterizat printr-o scădere lentă a prețurilor și înghețarea proiectelor de construcții mari - acest proces a fost vizibil mai ales în capitală. 2018 a provocat o renaștere a pieței: agențiile imobiliare au remarcat că rezultatele anului au depășit toate așteptările lor în ceea ce privește vânzările.
Analiștii explică această recuperare prin faptul că populația a economisit bani timp de câțiva ani, temându-se de inflație și de o penurie de fonduri, dar stabilitatea relativă a economiei și o scădere a ratelor ipotecare au provocat un val de activitate a consumatorilor.
Factorii de preț
Formarea prețurilor este influențată de totalitatea proceselor economice.
- Deși cererea de locuințe nu scade, analiștii au observat o scădere generală a puterii de cumpărare. Este cauzată de inflație, TVA în creștere, creșterea prețurilor la gaz - cheltuielile casnice cresc, în ciuda faptului că salariile rămân practic la același nivel. Consecința acestui lucru poate fi o oarecare „inhibare” a achiziției de bunuri imobiliare în 2020.
- Sfârșitul anului 2018 a fost marcat de o creștere a ratei cheie a Băncii Centrale la 7,75%: rata de reducere a ratei, pe care Banca Centrală a urmat-o timp de 4 ani, a fost înlocuită de întreținere. Programele ipotecare din 2018 au arătat loialitate fără precedent - unele oferte au variat între 8-9% pe an. Aceasta a provocat o creștere a activității - cetățenii care nu au îndrăznit să ia credite în ultimii ani au fost atrași de rate favorabile. Drept urmare, creditarea pentru locuințe a crescut cu 42% față de 2017. Cu toate acestea, în perioada 2019-2020, rata medie va fi de cel puțin 10-12%, astfel încât volumul creditelor ipotecare va scădea. Cu toate acestea, ipoteca rămâne instrumentul cel mai căutat pe piața imobiliară - cel puțin 50% din tranzacții se realizează cu implicarea fondurilor bancare.
- Volumul clădirilor noi comandate a scăzut cu 10-15% față de 2017-2018, în funcție de regiune. Acest lucru se datorează în primul rând faptului că în 2015 criza a lovit industria construcțiilor și numărul proiectelor lansate a scăzut. Se formează un deficit de ofertă, care poate duce la o creștere a prețurilor proprietăților.
- Modificările legii „La participarea la construcția comună ...” Nr. 214-FZ implică o scădere a numărului de dezvoltatori - vor rămâne doar jucători mari pe piață. Esența reformei este că construcția comună ca instrument nu va mai fi aplicată. Acum dezvoltatorii contribuie cu 10% din capitalul propriu, fondurile rămase le sunt furnizate de bănci în cadrul programelor de credit, iar fondurile deținătorilor de dobândă sunt stocate în contul bancar până la finalizarea obiectului. De asemenea, dezvoltatorii îngreunează cerințele în domeniul controlului asupra fondurilor împrumutate și a altor indicatori de stabilitate economică a companiilor.
- Principalul factor al prețurilor este cererea de locuințe din regiune. În orașele și satele provinciale, prețurile scad la 400-500 mii de ruble. pentru un apartament cu o cameră. Iar orașele cu creștere a populației cresc prețurile la cerere.Cererea se formează în funcție de activitatea economică a regiunii: locuri de muncă, întreprinderi mari atrag tineri, cumpărători viitori de locuințe.
Prognozele analistilor
- Gennady Sternik, analist imobiliar certificat, sugerează că prețurile nu vor crește până în 2020, deoarece cererea este mai mică decât oferta și veniturile reale scad. El susține că vânzările vor scădea pe fondul cursului politic: creșterea vârstei de pensionare, impozitarea și alte măsuri nepopulare pentru „atragerea” economiei în detrimentul populației. Cu toate acestea, creșterea economică suplimentară va determina o creștere a veniturilor cetățenilor și va crește activitatea consumatorilor.
- Stanislav Rishko, expert în domeniul bunurilor imobiliare premium din Moscova, consideră că costul apartamentelor va crește cu cel puțin 10% în clădirile noi din capitală, deoarece condițiile mai dure pentru dezvoltatori vor crește costurile și locuințele. Cu toate acestea, locuințele secundare, în opinia sa, vor scădea cu 3-5%, întrucât așteptările vânzătorilor sunt prea mari, iar multe proprietăți nu se vând de ani buni.
- Ildar Khusainov, directorul rețelei imobiliare Etazhi, prevede o scădere a vânzărilor în următorii ani. El atribuie acest lucru mai multor factori: creșterea prețului locuințelor primare datorită înăspririi cerințelor pentru dezvoltatori, creșterea ratei ipotecare și încetinirea funcționării noilor proprietăți. Volumele ipotecare, a spus el, vor scădea cu 10-15%, iar prețurile apartamentelor vor crește cu 3-8%. În plus, în legătură cu prognozarea unei creșteri a prețului și a încălzirii cererii, în 2019 oamenii vor începe să cumpere activ locuințe, ceea ce va accelera doar procesul de creștere.
- Reprezentanta biroului analitic IRN-Real Estate, Julia Ryshkina, sugerează că costul de metri pătrați nu va crește, deoarece populația este deja „recreditată” și salariile nu cresc. Creșterea prețurilor în 2018, în opinia ei, este asociată cu o reducere a ratelor dobânzilor de către bănci, dar acest proces se va inversa în 2019.
Putem concluziona că în perioada 2019-2020 piața va „scădea” cu 10-15%, deoarece volumul creditelor ipotecare va scădea, iar costul de metri pătrați va crește.
Citește și:
- Planul pentru demolarea clădirilor cu cinci etaje din Moscova în perioada 2019-2020
- LCD Ivanteyevka în 2020
- LCD Murino în 2020
(Nu există încă evaluări)
Se încarcă ...
