Previsió immobiliària per al període 2019-2020

Contingut

1 Antecedents econòmics
2 Factors de preus
3 Previsions analistes

Les operacions immobiliàries atrauen molts inversors, però aquest negoci segueix sent força arriscat a causa de la inestabilitat del mercat. Els ciutadans habituals també intenten triar el millor moment per a la venda o la compra d'apartaments. Per fer una previsió de la situació per al període 2019-2020, els experts tenen en compte molts factors de l’economia.

Antecedents econòmics

La crisi del 2015 va provocar una caiguda en l’habitatge i va provocar un salt dels preus per metre quadrat, que va ser substituït per un “col·lapse” del mercat. Els dos anys següents, la situació es va caracteritzar per una lenta caiguda dels preus i per la congelació de grans projectes de construcció: aquest procés es va notar especialment a la capital. El 2018 va provocar una revifalla del mercat: les agències immobiliàries van assenyalar que els resultats de l'any van superar totes les seves expectatives en termes de vendes.

Els analistes expliquen aquesta recuperació pel fet que la població va estar estalviant diners durant diversos anys, tement la inflació i una escassetat de fons, però la relativa estabilitat de l’economia i una disminució dels tipus d’hipoteca van provocar una onada d’activitat del consumidor.

Pla d'apartaments

Factors de preus

La formació de preus està influenciada per la totalitat dels processos econòmics.

Tot i que la demanda d’habitatge no disminueix, els analistes han notat un descens general del poder adquisitiu. És causada per la inflació, l’augment de l’IVA, l’augment dels preus del gas: les despeses de les llars creixen tot i que els salaris pràcticament es mantenen al mateix nivell. La conseqüència d’això pot ser una certa “inhibició” de l’adquisició d’immobles el 2020.
A finals del 2018, es va marcar un augment del tipus clau del Banc Central fins al 7,75%: el curs de reducció de tipus, que el Banc Central va seguir durant 4 anys, es va substituir per manteniment. Els programes hipotecaris del 2018 van mostrar una lleialtat sense precedents: algunes ofertes van oscil·lar entre el 8 i el 9% anual. Això va provocar un augment de l’activitat: els ciutadans que no s’han atrevit a contractar préstecs en els darrers anys es van veure atrets per taxes favorables. Com a resultat, el préstec d’habitatges va augmentar un 42% respecte al 2017. No obstant això, en el període 2019-2020, la taxa mitjana serà almenys del 10-12%, de manera que el volum de préstecs hipotecaris disminuirà. No obstant això, la hipoteca continua sent l’eina més buscada del mercat immobiliari: almenys el 50% de les transaccions es realitzen amb la participació de fons bancaris.

El volum de nous edificis encarregats va disminuir un 10-15% en relació amb el període 2017-2018, segons la regió. Això es deu principalment al fet que el 2015 la crisi va afectar la indústria de la construcció i el nombre de projectes llançats va disminuir. Es forma un dèficit d’oferta, que pot provocar un augment dels preus de l’immoble.
Els canvis en la llei "Sobre la participació en la construcció compartida ..." núm. 214-FZ comporten una disminució en el nombre de desenvolupadors; només hi haurà grans protagonistes al mercat. L’essència de la reforma és que la construcció compartida com a eina ja no s’aplicarà. Ara els desenvolupadors aporten el 10% del seu propi capital, els fons restants els proporcionen els bancs en virtut de programes de crèdit i els fons dels titulars d’interès s’emmagatzemen al compte bancari fins que s’hagi completat l’objecte. Així mateix, els desenvolupadors estan reforçant els requisits en matèria de control sobre fons prestats i altres indicadors d’estabilitat econòmica de les empreses.
El principal factor de preus és la demanda d’habitatge a la regió. A les ciutats i pobles de província, els preus baixen fins a 400-500 mil rubles. per a un apartament d’una sola habitació. I les ciutats amb creixement demogràfic augmenten els preus segons la demanda.La demanda es forma en funció de l’activitat econòmica de la regió: llocs de treball, grans empreses atreuen joves, futurs compradors d’habitatges.

La cuina

Previsions analistes

Gennady Sternik, analista immobiliari certificat, suggereix que els preus no augmentaran fins al 2020, ja que la demanda és inferior a l'oferta i els ingressos reals baixen. Argumenta que les vendes disminuiran enmig del curs polític: augmentar l'edat de jubilació, la fiscalitat i altres mesures impopulars per "treure" l'economia a costa de la població. Tanmateix, el creixement econòmic addicional provocarà un augment dels ingressos dels ciutadans i l’activitat del consumidor augmentarà.
Stanislav Rishko, expert en el camp de la propietat immobiliària premium a Moscou, creu que el cost dels apartaments augmentarà almenys un 10% en els nous edificis de la capital, ja que les condicions més dures per als desenvolupadors augmentaran els costos i l’habitatge. No obstant això, l’habitatge secundari, segons la seva opinió, caurà un 3-5%, ja que les expectatives dels venedors són massa elevades i moltes propietats no es venen des de fa anys.

Ildar Khusainov, director de la xarxa immobiliària Etazhi, preveu un descens de les vendes durant els propers anys. Ho atribueix a diversos factors: l'augment del preu de l'habitatge principal a causa d'un enduriment dels requisits per als promotors, l'augment del tipus hipotecari i la desacceleració de la posada en servei de noves propietats. Els volums hipotecaris, va dir, disminuiran un 10-15% i els preus dels apartaments augmentaran un 3-8%. A més, en relació amb la previsió d’un augment del preu i la calefacció de la demanda, el 2019 les persones començaran a comprar habitatge activament, cosa que només accelerà el procés de creixement.
La representant de l'oficina analítica IRN-Real Estate, Julia Ryshkina, assumeix que el cost dels metres quadrats no augmentarà, ja que la població ja està "refinançada" i els salaris no augmenten. L’augment del preu el 2018, segons ella, va associat a una reducció dels tipus d’interès per part dels bancs, però aquest procés es revertirà el 2019.

Previsió de preus immobiliaris

Podem concloure que el 2019-2020 el mercat “caurà” un 10-15%, ja que disminuirà el volum de préstecs hipotecaris i augmentarà el cost dels metres quadrats.

Llegiu també: