การดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ดึงดูดนักลงทุนจำนวนมาก แต่ธุรกิจนี้ยังค่อนข้างเสี่ยงเนื่องจากความไม่แน่นอนของตลาด ประชาชนทั่วไปยังพยายามเลือกเวลาที่ดีที่สุดสำหรับการขายหรือซื้ออพาร์ทเมนท์ ในการคาดการณ์สถานการณ์สำหรับปี 2562-2563 ผู้เชี่ยวชาญคำนึงถึงปัจจัยหลายประการของเศรษฐกิจ
ภูมิหลังทางเศรษฐกิจ
วิกฤติปี 2558 นำไปสู่การลดลงของการพัฒนาที่อยู่อาศัยและก่อให้เกิดการเพิ่มขึ้นของราคาต่อตารางเมตรซึ่งถูกแทนที่ด้วย "การล่มสลาย" ของตลาด ในอีกสองปีข้างหน้าสถานการณ์ดังกล่าวเกิดจากการลดลงอย่างช้า ๆ ของราคาและการแช่แข็งของโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ - กระบวนการนี้เป็นที่สังเกตได้โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองหลวง ปี 2018 ทำให้เกิดการฟื้นตัวในตลาด: หน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าผลประกอบการในปีนี้เกินความคาดหวังของพวกเขาในแง่ของยอดขาย
นักวิเคราะห์อธิบายการฟื้นตัวจากข้อเท็จจริงที่ว่าประชากรประหยัดเงินเป็นเวลาหลายปีโดยกลัวว่าเงินเฟ้อและการขาดแคลนเงินทุน แต่ความมั่นคงของเศรษฐกิจและการลดลงของอัตราการจำนองทำให้เกิดกิจกรรมของผู้บริโภค
ปัจจัยด้านราคา
การก่อตัวของราคาได้รับอิทธิพลจากกระบวนการทางเศรษฐกิจทั้งสิ้น
- แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะไม่ลดลงนักวิเคราะห์ได้ระบุว่ากำลังซื้อลดลงทั่วไป มันเกิดจากภาวะเงินเฟ้อภาษีมูลค่าเพิ่มที่เพิ่มขึ้นราคาก๊าซที่สูงขึ้น - ค่าใช้จ่ายในครัวเรือนกำลังเพิ่มขึ้นแม้ว่าค่าแรงจะยังคงอยู่ในระดับเดียวกัน ผลที่ตามมาอาจเป็น "การยับยั้ง" ของการเข้าซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563
- สิ้นปี 2561 ถูกทำเครื่องหมายโดยการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางเป็น 7.75%: หลักสูตรการลดอัตราซึ่งธนาคารกลางติดตามมาเป็นเวลา 4 ปีถูกแทนที่ด้วยการบำรุงรักษา โปรแกรมสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2018 มีความภักดีอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน - ข้อเสนอบางส่วนอยู่ระหว่าง 8-9% ต่อปี สิ่งนี้ทำให้เกิดกิจกรรมมากมาย - ประชาชนที่ไม่กล้าที่จะกู้เงินในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาถูกดึงดูดด้วยอัตราที่น่าพอใจ เป็นผลให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับปี 2017 อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2562-2563 อัตราเฉลี่ยจะอยู่ที่อย่างน้อย 10-12% ดังนั้นปริมาณสินเชื่อจำนองจะลดลง อย่างไรก็ตามการจำนองยังคงเป็นเครื่องมือที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ - อย่างน้อย 50% ของธุรกรรมที่เกิดขึ้นจากการมีส่วนร่วมของกองทุนธนาคาร
- ปริมาณของอาคารใหม่ที่ได้รับหน้าที่ลดลง 10-15% เมื่อเทียบกับปี 2560-2561 ขึ้นอยู่กับภูมิภาค สาเหตุหลักมาจากในปี 2558 ที่ผ่านมาเกิดวิกฤตการณ์ทางอุตสาหกรรมการก่อสร้างและโครงการที่เปิดตัวลดลง แบบฟอร์มการขาดดุลอุปทานซึ่งสามารถนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาทรัพย์สิน
- การเปลี่ยนแปลงในกฎหมาย "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ... " หมายเลข 214-FZ นำมาซึ่งการลดลงของจำนวนของนักพัฒนา - ผู้เล่นขนาดใหญ่เท่านั้นที่จะยังคงอยู่ในตลาด สาระสำคัญของการปฏิรูปคือการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเป็นเครื่องมือจะไม่ถูกนำไปใช้อีกต่อไป ตอนนี้นักพัฒนามีส่วนร่วม 10% ของเงินทุนของตนเองเงินที่เหลือจะให้แก่พวกเขาโดยธนาคารภายใต้โปรแกรมเครดิตและเงินทุนของผู้ถือดอกเบี้ยจะถูกเก็บไว้ในบัญชีธนาคารจนกว่าวัตถุจะเสร็จสมบูรณ์ นอกจากนี้นักพัฒนายังมีข้อกำหนดที่เข้มงวดในด้านการควบคุมเงินยืมและตัวชี้วัดอื่น ๆ ของเสถียรภาพทางเศรษฐกิจของ บริษัท
- ปัจจัยหลักในการกำหนดราคาคือความต้องการที่อยู่อาศัยในภูมิภาค ในเมืองและหมู่บ้านต่างจังหวัดราคาลดลงเหลือ 400-500,000 รูเบิล สำหรับพาร์ทเมนต์หนึ่งห้อง และเมืองที่มีการเติบโตของประชากรเพิ่มราคาตามความต้องการความต้องการจะเกิดขึ้นขึ้นอยู่กับกิจกรรมทางเศรษฐกิจของภูมิภาค: งานองค์กรขนาดใหญ่ดึงดูดคนหนุ่มสาวผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต
การพยากรณ์ของนักวิเคราะห์
- Gennady Sternik นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการรับรองชี้ให้เห็นว่าราคาจะไม่เพิ่มขึ้นจนถึงปี 2020 เนื่องจากความต้องการต่ำกว่าอุปทานและรายได้ที่แท้จริงลดลง เขาระบุว่ายอดขายจะลดลงท่ามกลางเส้นทางการเมือง: การเพิ่มอายุเกษียณการเก็บภาษีและมาตรการที่ไม่เป็นที่นิยมอื่น ๆ เพื่อ "ดึง" เศรษฐกิจออกจากประชากร อย่างไรก็ตามการเติบโตทางเศรษฐกิจต่อไปจะทำให้รายได้ของประชาชนเพิ่มขึ้นและกิจกรรมของผู้บริโภคจะเพิ่มขึ้น
- Stanislav Rishko ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมี่ยมในมอสโกเชื่อว่าค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนท์จะเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 10% ในอาคารใหม่ในเมืองหลวงเนื่องจากสภาพทรุดโทรมสำหรับนักพัฒนาจะเพิ่มต้นทุนและค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยรองในความเห็นของเขาจะลดลง 3-5% เนื่องจากความคาดหวังของผู้ขายสูงเกินไปและทรัพย์สินหลายแห่งไม่ได้ขายเป็นเวลาหลายปี
- Ildar Khusainov ผู้อำนวยการเครือข่ายอสังหาริมทรัพย์ Etazhi คาดการณ์ว่ายอดขายจะลดลงในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เขากล่าวถึงปัจจัยนี้หลายประการ: การเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยหลักเนื่องจากความต้องการที่เข้มงวดขึ้นสำหรับนักพัฒนาการเพิ่มขึ้นของอัตราการจำนองและการชะลอตัวในการว่าจ้างของคุณสมบัติใหม่ เขากล่าวว่าปริมาณการจำนองจะลดลง 10-15% และราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น 3-8% นอกจากนี้ในการเชื่อมต่อกับการคาดการณ์ของการเพิ่มขึ้นของราคาและความร้อนของความต้องการในปี 2019 คนจะเริ่มซื้อที่อยู่อาศัยอย่างแข็งขันซึ่งจะเร่งกระบวนการเจริญเติบโต
- ตัวแทนของสำนักวิเคราะห์“ อสังหาริมทรัพย์ IRN” Julia Ryshkina ชี้ให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายของตารางเมตรจะไม่เพิ่มขึ้นเนื่องจากประชากรมีการ“ ให้เครดิตอีกครั้ง” และค่าจ้างไม่ได้เพิ่มขึ้น ในความคิดของเธอการเพิ่มขึ้นของราคาในปี 2018 นั้นเกี่ยวข้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร แต่กระบวนการนี้จะกลับในปี 2019
เราสามารถสรุปได้ว่าในปี 2562-2563 ตลาดจะ "ลดลง" 10-15% เนื่องจากปริมาณสินเชื่อจำนองจะลดลงและต้นทุนของตารางเมตรจะเพิ่มขึ้น
อ่านเพิ่มเติม:
(ยังไม่มีคะแนน)
กำลังโหลด ...
