Operācijas ar nekustamo īpašumu piesaista daudzus investorus, taču šis bizness joprojām ir diezgan riskants tirgus nestabilitātes dēļ. Arī parastie iedzīvotāji cenšas izvēlēties labāko laiku dzīvokļu pirkšanai vai pirkšanai. Lai sastādītu situācijas prognozi 2019. – 2020. Gadam, eksperti ņem vērā daudzus ekonomikas faktorus.
Ekonomiskā fona
2015. gada krīze izraisīja mājokļu attīstības kritumu un izraisīja kvadrātmetra cenu lēcienu, ko aizstāja tirgus “sabrukums”. Nākamos divus gadus situāciju raksturoja lēns cenu kritums un lielu būvniecības projektu iesaldēšana - šis process īpaši bija jūtams galvaspilsētā. 2018. gads izraisīja atdzimšanu tirgū: nekustamā īpašuma aģentūras atzīmēja, ka gada rezultāti pārsniedz visas viņu cerības attiecībā uz pārdošanu.
Analītiķi šo atveseļošanos skaidro ar faktu, ka iedzīvotāji vairākus gadus taupīja naudu, baidoties no inflācijas un līdzekļu trūkuma, taču ekonomikas relatīvā stabilitāte un hipotēku likmju pazemināšanās izraisīja patērētāju aktivitātes vilni.
Cenu faktori
Cenu veidošanos ietekmē ekonomisko procesu kopums.
- Lai arī pieprasījums pēc mājokļiem nemazinās, analītiķi ir novērojuši vispārēju pirktspējas samazināšanos. To izraisa inflācija, pieaugošais PVN, pieaugošās gāzes cenas - sadzīves izdevumi aug, neskatoties uz to, ka algas praktiski paliek tajā pašā līmenī. Tā sekas var būt zināma nekustamā īpašuma iegādes “kavēšana” 2020. gadā.
- 2018. gada beigas iezīmēja Centrālās bankas pamatlikmes palielinājums līdz 7,75%: likmes samazināšanas likme, kuru Centrālā banka ievēroja 4 gadus, tika aizstāta ar uzturēšanu. Hipotēku programmas 2018. gadā parādīja nepieredzētu lojalitāti - daži piedāvājumi svārstījās no 8-9% gadā. Tas izraisīja aktivitātes pieaugumu - iedzīvotājus, kuri pēdējos gados neuzdrošinājās ņemt kredītus, piesaistīja labvēlīgas likmes. Rezultātā mājokļu kreditēšana palielinājās par 42%, salīdzinot ar 2017. gadu. Tomēr laika posmā no 2019. līdz 2020. gadam vidējā likme būs vismaz 10-12%, tāpēc hipotēku kredītu apjoms samazināsies. Neskatoties uz to, hipotēka joprojām ir vispieprasītākais instruments nekustamā īpašuma tirgū - vismaz 50% darījumu tiek veikti, iesaistot bankas līdzekļus.
- Pasūtīto jauno ēku apjoms samazinājās par 10–15%, salīdzinot ar 2017. – 2018. Gadu, atkarībā no reģiona. Tas galvenokārt ir saistīts ar faktu, ka 2015. gadā krīze skāra būvniecības nozari un samazinājās uzsākto projektu skaits. Veidojas piegādes deficīts, kas var izraisīt nekustamā īpašuma cenu pieaugumu.
- Izmaiņas likumā "Par dalību kopīgā būvniecībā ..." Nr. 214-FZ paredz samazināt izstrādātāju skaitu - tirgū paliks tikai lieli spēlētāji. Reformas būtība ir tāda, ka dalītā būvniecība kā instruments vairs netiks piemērota. Tagad izstrādātāji iemaksā 10% no sava kapitāla, atlikušos līdzekļus viņiem piešķir bankas kreditēšanas programmu ietvaros, un procentu īpašnieku līdzekļi tiek glabāti bankas kontā līdz objekta pabeigšanai. Izstrādātāji arī pastiprina prasības aizņemto līdzekļu kontroles un citu uzņēmumu ekonomiskās stabilitātes rādītāju kontroles jomā.
- Galvenais cenu faktors ir pieprasījums pēc mājokļiem reģionā. Provinces pilsētās un ciematos cenas pazeminās līdz 400-500 tūkstošiem rubļu. par vienistabas dzīvokli. Un pilsētas, kurās pieaug iedzīvotāju skaits, palielina cenas pēc pieprasījuma.Pieprasījums veidojas atkarībā no reģiona ekonomiskās aktivitātes: darba vietas, lielie uzņēmumi piesaista jauniešus, nākamos mājokļu pircējus.
Analītiķu prognozes
- Sertificēts nekustamā īpašuma analītiķis Genādijs Šterniks ierosina, ka cenas nepieaugs līdz 2020. gadam, jo pieprasījums ir zemāks par piedāvājumu un reālie ienākumi krītas. Viņš apgalvo, ka pārdošanas apjomi samazināsies politiskā kursa ietekmē: pensionēšanās vecuma paaugstināšana, nodokļu uzlikšana un citi nepopulāri pasākumi ekonomikas “vilkšanai” uz iedzīvotāju rēķina. Tomēr turpmāka ekonomiskā izaugsme palielinās iedzīvotāju ienākumus un palielināsies patērētāju aktivitāte.
- Staņislavs Riško, Maskavas premium klases nekustamo īpašumu eksperts, uzskata, ka galvaspilsētas jaunbūvēs dzīvokļu izmaksas palielināsies vismaz par 10%, jo stingrāki apstākļi attīstītājiem palielinās mājokļa izmaksas un izmaksas. Tomēr sekundārais mājoklis, pēc viņa domām, samazināsies par 3-5%, jo pārdevēju cerības ir pārāk augstas, un daudzi īpašumi netiek pārdoti gadiem ilgi.
- Nekustamo īpašumu tīkla Etazhi direktors Ildars Khusainovs tuvākajos gados prognozē pārdošanas apjoma kritumu. Viņš to attiecina uz vairākiem faktoriem: primārā mājokļa cenu pieaugumu, ņemot vērā stingrākas prasības izstrādātājiem, hipotēkas likmes palielināšanos un jaunu īpašumu nodošanas ekspluatācijā palēnināšanos. Pēc viņa sacītā, hipotēku apjomi samazināsies par 10–15%, bet dzīvokļu cenas - par 3–8%. Turklāt saistībā ar cenu pieauguma prognozēšanu un pieprasījuma sildīšanu 2019. gadā cilvēki sāks aktīvi pirkt mājokli, kas tikai paātrinās izaugsmes procesu.
- Analītiskā biroja “IRN-nekustamais īpašums” pārstāve Jūlija Riškina ierosina, ka kvadrātmetru izmaksas nepalielināsies, jo iedzīvotāji jau ir “pārkreditēti” un algas nepieaug. Cenas pieaugums 2018. gadā, viņasprāt, ir saistīts ar banku veikto procentu likmju samazinājumu, taču 2019. gadā šis process mainīsies.
Varam secināt, ka 2019. – 2020. Gadā tirgus “kritīsies” par 10–15%, jo samazināsies hipotēku kreditēšanas apjoms un palielināsies kvadrātmetru izmaksas.
Lasīt arī:
(Pagaidām nav vērtējumu)
Notiek ielāde ...
