פעולות נדל"ן מושכות משקיעים רבים, אך עסק זה נותר מסוכן למדי בגלל חוסר יציבות בשוק. אזרחים רגילים מנסים גם לבחור את הזמן הטוב ביותר למכירה או לרכישת דירות. כדי לערוך תחזית למצב לשנים 2019-2020, מומחים לוקחים בחשבון גורמים רבים במשק.
רקע כלכלי
משבר 2015 הוביל לירידה בפיתוח הדיור, וגרם לזינוק במחירים למ"ר, שהוחלף על ידי "התמוטטות" השוק. בשנתיים הבאות התאפיין המצב בירידת מחירים איטית והקפאת פרויקטים של בנייה גדולים - תהליך זה בולט במיוחד בבירה. שנת 2018 גרמה לתחייה בשוק: סוכנויות נדל"ן ציינו כי תוצאות השנה עלו על כל הציפיות שלהן מבחינת המכירות.
אנליסטים מסבירים התאוששות זו בכך שהאוכלוסייה חסכה כסף במשך מספר שנים, מחשש לאינפלציה ומחסור בכספים, אולם היציבות היחסית של המשק וירידה בשיעורי המשכנתא גרמו לגל פעילות צרכנית.
גורמי תמחור
היווצרות המחירים מושפעת מכלל התהליכים הכלכליים.
- למרות שהביקוש לדיור אינו יורד, אנליסטים ציינו כי הירידה הכללית בכוח הקנייה. זה נגרם כתוצאה מאינפלציה, עלייה במע"מ, עליית מחירי הדלק - הוצאות משק הבית צומחות, למרות שהשכר למעשה נשאר באותה רמה. התוצאה של זה עשויה להיות "עיכוב" כלשהו של רכישת נדל"ן בשנת 2020.
- סוף שנת 2018 עמד בסימן עלייה בשיעור המפתח של הבנק המרכזי ל -7.75%: מסלול הפחתת השיעורים, שהבנק עבר במשך 4 שנים, הוחלף על ידי תחזוקה. תוכניות משכנתא בשנת 2018 הראו נאמנות חסרת תקדים - הצעות מסוימות נעו בין 8-9% לשנה. זה גרם לעלייה בפעילות - אזרחים שלא העזו לקחת הלוואות בשנים האחרונות נמשכו בשיעורים נוחים. כתוצאה מכך, הלוואות הדיור עלו ב -42% בהשוואה לשנת 2017. עם זאת, בתקופה 2019-2020, הממוצע הממוצע יהיה לפחות 10-12%, כך שהיקף הלוואות המשכנתא יקטן. עם זאת המשכנתא נותרה הכלי המבוקש ביותר בשוק הנדל"ן - לפחות 50% מהעסקאות נעשות במעורבות של כספי בנק.
- היקף הבניינים החדשים שהוזמנו ירד ב-10-15% בהשוואה לשנים 2017-2018, תלוי באזור. זה בעיקר בגלל העובדה שבשנת 2015 המשבר פגע בענף הבנייה ומספר הפרויקטים שהושקו פחת. נוצר גירעון באספקה, שיכול להביא לעליית מחירי הנכסים.
- שינויים בחוק "על השתתפות בבנייה משותפת ..." מספר 214-FZ כרוך בירידה במספר היזמים - רק שחקנים גדולים יישארו בשוק. תמצית הרפורמה היא שבנייה משותפת ככלי כבר לא תחול. כעת מפתחים מפתחים 10% מההון שלהם, הכספים הנותרים מסופקים להם על ידי בנקים במסגרת תוכניות אשראי, וכספי בעלי הריבית מאוחסנים בחשבון הבנק עד להשלמת האובייקט. כמו כן, היזמים מחמירים את הדרישות בתחום השליטה על הכספים שהושאלו ואינדיקטורים אחרים ליציבות כלכלית של חברות.
- גורם התמחור העיקרי הוא הביקוש לדיור באזור. בערים ובכפרים המחוזיים המחירים יורדים ל 400-500 אלף רובל. לדירת חדר. וערים עם גידול באוכלוסייה מעלות את המחירים כביקוש.הביקוש נוצר בהתאם לפעילות הכלכלית של האזור: משרות, מפעלים גדולים מושכים צעירים, קונים עתידיים של דיור.
תחזיות אנליסטים
- גנאדי שטרניק, אנליסט מוסמך לנדל"ן, מציע כי המחירים לא יעלו עד 2020, מכיוון שהביקוש נמוך מההיצע וההכנסות הריאליות יורדות. הוא טוען כי המכירות יירדו במהלך המסלול הפוליטי: העלאת גיל הפרישה, מיסוי ואמצעים לא פופולריים אחרים "למשוך" את הכלכלה על חשבון האוכלוסייה. עם זאת, צמיחה כלכלית נוספת תגרום לעלייה בהכנסות האזרחים ופעילות הצרכנים תגדל.
- סטניסלב רישקו, מומחה בתחום הנדל"ן המובחר במוסקבה, סבור כי עלות הדירות תעלה בכ -10% לפחות בבניינים חדשים בבירה, שכן התנאים הקשוחים יותר עבור היזמים יעלו את עלות ודיור. עם זאת, הדיור המשני, לדעתו, יירד בכ- 3-5%, שכן הציפיות של המוכרים גבוהות מדי ונכסים רבים לא נמכרים במשך שנים.
- אילדר חוסינוב, מנהל רשת הנדל"ן אטשי, צופה ירידה במכירות במהלך השנים הקרובות. הוא מייחס זאת למספר גורמים: עליית מחירי הדיור הראשוני עקב הדרישות ההידוק למפתחים, עלייה בשיעור המשכנתא וההאטה בהזמנת נכסים חדשים. היקפי המשכנתא, לדבריו, יירדו ב-10-15% ומחירי הדירות יעלו ב- 3-8%. בנוסף, בקשר לחיזוי עליית מחיר וחימום הביקוש, בשנת 2019 אנשים יתחילו לקנות דיור באופן פעיל, מה שרק יאיץ את תהליך הצמיחה.
- נציגת הלשכה האנליטית "IRN- נדל"ן" ג'וליה רישקינה מציעה כי עלות המ"ר לא תעלה, מכיוון שהאוכלוסייה כבר "זוכה מחדש" והשכר אינו עולה. עליית המחיר ב -2018, לדעתה, קשורה להפחתת הריבית על ידי הבנקים, אולם תהליך זה יתהפך בשנת 2019.
ניתן להסיק שבשנים 2019-2020 השוק "יירד" ב- 10-15%, מכיוון שהיקף ההלוואות למשכנתא יקטן, ועלות המ"ר תגדל.
קרא גם:
- התוכנית להריסת בניינים בני חמש קומות במוסקבה בשנים 2019-2020
- LCD Ivanteyevka בשנת 2020
- LCD מורינו בשנת 2020
(עדיין אין דירוגים)
טוען ...
