Las operaciones inmobiliarias atraen a muchos inversores, pero este negocio sigue siendo bastante riesgoso debido a la inestabilidad del mercado. Los ciudadanos comunes también intentan elegir el mejor momento para la venta o compra de apartamentos. Para hacer un pronóstico de la situación para 2019-2020, los expertos tienen en cuenta muchos factores de la economía.
Trasfondo económico
La crisis de 2015 provocó una caída en el desarrollo de viviendas y provocó un salto en los precios por metro cuadrado, que fue reemplazado por un "colapso" del mercado. Los dos años siguientes, la situación se caracterizó por una lenta caída de los precios y la congelación de grandes proyectos de construcción, este proceso fue especialmente notable en la capital. 2018 provocó un renacimiento en el mercado: las agencias inmobiliarias notaron que los resultados del año excedieron todas sus expectativas en términos de ventas.
Los analistas explican esta recuperación por el hecho de que la población estaba ahorrando dinero durante varios años, por temor a la inflación y la escasez de fondos, pero la relativa estabilidad de la economía y una disminución en las tasas hipotecarias causaron una ola de actividad del consumidor.
Factores de precios
La formación de precios está influenciada por la totalidad de los procesos económicos.
- Aunque la demanda de vivienda no está disminuyendo, los analistas han notado una disminución general en el poder adquisitivo. Es causada por la inflación, el aumento del IVA, el aumento de los precios del gas: los gastos de los hogares están aumentando, a pesar de que los salarios prácticamente se mantienen en el mismo nivel. La consecuencia de esto puede ser alguna "inhibición" de la adquisición de bienes inmuebles en 2020.
- El final de 2018 estuvo marcado por un aumento en la tasa clave del Banco Central a 7.75%: el curso de reducción de tasa, que el Banco Central siguió durante 4 años, fue reemplazado por mantenimiento. Los programas hipotecarios en 2018 mostraron una lealtad sin precedentes: algunas ofertas oscilaban entre el 8 y el 9% anual. Esto provocó un aumento en la actividad: los ciudadanos que no se atrevieron a pedir préstamos en los últimos años se sintieron atraídos por tasas favorables. Como resultado, los préstamos para vivienda aumentaron un 42% en comparación con 2017. Sin embargo, en el período 2019-2020, la tasa promedio será de al menos 10-12%, por lo que el volumen de préstamos hipotecarios disminuirá. Sin embargo, la hipoteca sigue siendo la herramienta más buscada en el mercado inmobiliario: al menos el 50% de las transacciones se realizan con la participación de fondos bancarios.
- El volumen de nuevos edificios comisionados disminuyó en un 10-15% en comparación con 2017-2018, dependiendo de la región. Esto se debe principalmente al hecho de que en 2015 la crisis golpeó a la industria de la construcción y la cantidad de proyectos lanzados disminuyó. Se forma un déficit de oferta, que puede conducir a un aumento en los precios de la propiedad.
- Cambios en la ley "Sobre la participación en la construcción compartida ..." No. 214-FZ implica una disminución en el número de desarrolladores, solo los grandes jugadores permanecerán en el mercado. La esencia de la reforma es que la construcción compartida como herramienta ya no se aplicará. Ahora los desarrolladores contribuyen con el 10% de su propio capital, los bancos les proporcionan los fondos restantes mediante programas de crédito y los fondos de los titulares de intereses se almacenan en la cuenta bancaria hasta que se completa el objeto. Además, los desarrolladores están ajustando los requisitos en el campo del control sobre los fondos prestados y otros indicadores de la estabilidad económica de las empresas.
- El principal factor de fijación de precios es la demanda de viviendas en la región. En las ciudades y pueblos provinciales, los precios caen a 400-500 mil rublos. para un apartamento de una habitación. Y las ciudades con crecimiento demográfico aumentan los precios según la demanda.La demanda se forma en función de la actividad económica de la región: empleos, grandes empresas atraen a los jóvenes, futuros compradores de viviendas.
Previsiones de analistas
- Gennady Sternik, un analista inmobiliario certificado, sugiere que los precios no subirán hasta 2020, ya que la demanda es menor que la oferta y los ingresos reales están cayendo. Argumenta que las ventas disminuirán en el curso político: elevar la edad de jubilación, los impuestos y otras medidas impopulares para "tirar" de la economía a expensas de la población. Sin embargo, un mayor crecimiento económico provocará un aumento en los ingresos de los ciudadanos y aumentará la actividad del consumidor.
- Stanislav Rishko, experto en el campo de bienes raíces premium en Moscú, cree que el costo de los apartamentos aumentará al menos en un 10% en los nuevos edificios en la capital, ya que las condiciones más estrictas para los desarrolladores aumentarán el costo y el costo de la vivienda. Sin embargo, la vivienda secundaria, en su opinión, caerá en un 3-5%, ya que las expectativas de los vendedores son demasiado altas, y muchas propiedades no se venden durante años.
- Ildar Khusainov, director de la red inmobiliaria Etazhi, predice una disminución de las ventas en los próximos años. Él atribuye esto a varios factores: el aumento en el precio de la vivienda primaria debido a los requisitos de ajuste para los desarrolladores, un aumento en la tasa hipotecaria y la desaceleración en la puesta en marcha de nuevas propiedades. Los volúmenes de hipotecas, dijo, disminuirán en un 10-15%, y los precios de los apartamentos aumentarán en un 3-8%. Además, en relación con la previsión de un aumento de los precios y el calentamiento de la demanda, en 2019 las personas comenzarán a comprar viviendas activamente, lo que solo acelerará el proceso de crecimiento.
- La representante de la oficina analítica de IRN-Real Estate, Julia Ryshkina, sugiere que el costo de los metros cuadrados no aumentará, ya que la población ya está "re-acreditada" y los salarios no están aumentando. El aumento del precio en 2018, en su opinión, está asociado con una reducción en las tasas de interés por parte de los bancos, pero este proceso se revertirá en 2019.
Podemos concluir que en 2019-2020 el mercado "caerá" en un 10-15%, ya que el volumen de préstamos hipotecarios disminuirá y el costo de los metros cuadrados aumentará.
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