Kiinteistötoiminta houkuttelee monia sijoittajia, mutta tämä liiketoiminta on edelleen melko riskialtista markkinoiden epävakauden vuoksi. Tavalliset kansalaiset yrittävät myös valita parhaan ajan asuntojen myyntiin tai ostoon. Ennustettaessa tilannetta vuosiksi 2019-2020 asiantuntijat ottavat huomioon monet talouden tekijät.
Taloudellinen tausta
Vuoden 2015 kriisi johti asuntorakentamisen pudotukseen ja aiheutti neliömetrihintojen nousun, joka korvattiin markkinoiden romahduksella. Seuraavan kahden vuoden aikana tilanteelle oli ominaista hidas hintojen lasku ja suurten rakennushankkeiden jäädyttäminen - tämä prosessi oli erityisen havaittavissa pääkaupungissa. Vuosi 2018 herätti markkinoilla elpymisen: kiinteistövälitystoimistot totesivat, että vuoden tulokset ylittivät kaikki heidän odotuksensa myynnin suhteen.
Analyytikot selittävät tämän elpymisen sillä, että väestö säästi rahaa useita vuosia pelkäämällä inflaatiota ja varojen puutetta, mutta talouden suhteellinen vakaus ja asuntolainan korkojen lasku aiheuttivat kuluttajien aktiivisuuden aallon.
Hinnoittelu tekijät
Hintojen muodostumiseen vaikuttaa taloudellinen prosessi kokonaisuutena.
- Asuntokysyntä ei ole laskussa, mutta analyytikot ovat havainneet ostovoiman yleisen laskun. Syynä on inflaatio, nouseva alv, nousevat kaasun hinnat - kotitalouskulut kasvavat huolimatta siitä, että palkat pysyvät käytännössä samalla tasolla. Seurauksena voi olla kiinteistöjen hankinnan "estäminen" vuonna 2020.
- Vuoden 2018 lopussa leimasi keskuspankin ohjauskorko 7,75 prosenttiin: koron alennuskurssi, jota keskuspankki seurasi 4 vuotta, korvattiin ylläpidolla. Asuntolainaohjelmat vuonna 2018 osoittivat ennennäkemätöntä uskollisuutta - jotkut tarjoukset vaihtelivat 8-9%: sta vuodessa. Tämä aiheutti aktiivisuuden lisääntymisen - suotuisat korot houkuttelivat kansalaisia, jotka eivät uskaltaneet ottaa lainoja viime vuosina. Tämän seurauksena asuntolainananto kasvoi 42% vuoteen 2017 verrattuna. Kauden 2019-2020 keskikorko on kuitenkin vähintään 10–12%, joten asuntolainojen määrä vähenee. Asuntolaina on kuitenkin edelleen halutuin työkalu kiinteistömarkkinoilla - vähintään 50% liiketoimista tehdään pankkirahojen avulla.
- Tilattujen uusien rakennusten määrä laski alueesta riippuen 10–15% vuoteen 2017–2018 verrattuna. Tämä johtuu pääasiassa siitä, että vuonna 2015 kriisi iski rakennusalaa ja käynnistettyjen projektien määrä väheni. Tarjontavaje muodostuu, mikä voi johtaa kiinteistöjen hintojen nousuun.
- Muutokset lakiin "Osallistumisesta yhteiseen rakentamiseen ..." nro 214-FZ merkitsee vähentää kehittäjien määrää - vain suuret toimijat jäävät markkinoille. Uudistuksen ydin on, että yhteistä rakentamista välineenä ei enää käytetä. Nyt kehittäjät osallistuvat 10% omaan pääomaan, loput varat antavat pankeille luotto-ohjelmien puitteissa, ja korkojen haltijoiden varat säilytetään pankkitilillä, kunnes kohde valmistuu. Lisäksi kehittäjät tiukentavat vaatimuksia lainattujen varojen ja muiden yritysten taloudellisen vakauden indikaattorien valvonnassa.
- Tärkein hintatekijä on asuntojen kysyntä alueella. Alueellisissa kaupungeissa ja kylissä hinnat laskevat 400-500 tuhanteen ruplaan. yhden huoneen asunnolle. Ja kaupungit, joissa väkiluku kasvaa, nostavat hintoja kysyntään.Kysyntä muodostuu alueen taloudellisesta aktiivisuudesta riippuen: työpaikat, suuret yritykset houkuttelevat nuoria, tulevia asuntojen ostajia.
Analyytikkoennusteet
- Hyväksytty kiinteistöanalyytikko Gennady Sternik ehdottaa, että hinnat nousevat vasta vuonna 2020, koska kysyntä on alhaisempaa kuin tarjonta ja reaalitulot ovat laskussa. Hän väittää, että myynti vähenee poliittisen kurssin aikana: eläkeiän nostaminen, verotus ja muut epäsuositut toimenpiteet talouden vetämiseksi väestön kustannuksella. Talouden jatkuva kasvu aiheuttaa kuitenkin kansalaisten tulojen nousua ja kuluttajien aktiivisuus kasvaa.
- Moskovan premium-kiinteistöalan asiantuntija Stanislav Rishko uskoo, että pääkaupungin uusissa rakennuksissa asuntojen kustannukset nousevat vähintään 10%, koska kehittäjien tiukentavat olosuhteet lisäävät asumisen kustannuksia. Toissijainen asunto laskee kuitenkin hänen mielestään 3–5 prosenttia, koska myyjien odotukset ovat liian korkeat ja monia kiinteistöjä ei myydä vuosia.
- Etazhi-kiinteistöverkon johtaja Ildar Khusainov ennustaa myynnin laskua lähivuosina. Hän luulee tämän useille tekijöille: ensisijaisen asunnon hinnannousun tiukentuvien kehittäjille asetettujen vaatimusten vuoksi, asuntolainan koron nousun ja uusien kiinteistöjen käyttöönoton hidastumisen. Asuntolainan määrät vähenevät hänen mukaansa 10–15% ja asuntojen hinnat nousevat 3–8%. Lisäksi hinnankorotuksen ja kysynnän lisääntymisen ennustamisen yhteydessä vuonna 2019 ihmiset alkavat aktiivisesti ostaa asuntoja, mikä vain kiihdyttää kasvuprosessia.
- IRN-Kiinteistöt -analyysitoimiston edustaja Julia Ryshkina ehdottaa, että neliömetrikulut eivät nouse, koska väestölle on jo ”annettu hyvitystä” ja palkat eivät nouse. Hinnan nousuun 2018 hänen mielestään liittyy pankkien korkojen aleneminen, mutta prosessi kääntyy vuonna 2019.
Voimme päätellä, että vuosina 2019-2020 markkinat ”putoavat” 10–15%, kun asuntolainojen määrä vähenee ja neliömetrien kustannukset nousevat.
Lue myös:
- Suunnitelma viisikerroksisten rakennusten purkamiseksi Moskovassa vuosina 2019-2020
- LCD Ivanteyevka vuonna 2020
- LCD Murino vuonna 2020
(Ei vielä arvioita)
Ladataan ...
