Fastighetsverksamhet lockar många investerare, men denna verksamhet är fortfarande ganska riskabel på grund av instabilitet på marknaden. Vanliga medborgare försöker också välja den bästa tiden för försäljning eller köp av lägenheter. För att göra en prognos för situationen för 2019-2020 tar experter hänsyn till många faktorer i ekonomin.
Ekonomisk bakgrund
Krisen 2015 ledde till en nedgång i bostadsutvecklingen och orsakade ett prishopp per kvadratmeter, som ersattes av en ”kollaps” av marknaden. De kommande två åren kännetecknades situationen av ett långsamt prisfall och frysningen av stora byggprojekt - denna process noterades särskilt i huvudstaden. 2018 orsakade en återupplivning på marknaden: fastighetsbyråer noterade att årets resultat överträffade alla deras förväntningar när det gäller försäljning.
Analytiker förklarar denna återhämtning genom att befolkningen sparar pengar i flera år, fruktade inflation och brist på medel, men den relativa stabiliteten i ekonomin och en minskning av hypoteksräntorna orsakade en våg av konsumentaktivitet.
Prissättningsfaktorer
Prisbildningen påverkas av totala ekonomiska processer.
- Även om efterfrågan på bostäder inte minskar har analytiker noterat en allmän minskning av köpkraften. Det orsakas av inflation, stigande moms, stigande gaspriser - hushållens kostnader växer trots att lönerna praktiskt taget förblir på samma nivå. Konsekvensen av detta kan vara en viss ”hämning” av förvärvet av fastigheter 2020.
- I slutet av 2018 präglades av en höjning av centralbankens styrränta till 7,75%: räntesänkningen, som Centralbanken följde i fyra år, ersattes av underhåll. Låneprogram under 2018 visade en aldrig tidigare skådad lojalitet - vissa erbjudanden varierade från 8-9% per år. Detta orsakade en ökad aktivitet - medborgare som inte vågade ta lån under de senaste åren lockades av gynnsamma priser. Som ett resultat ökade bostadsutlåningen med 42% jämfört med 2017. Under perioden 2019–2020 kommer genomsnittsräntan dock att vara minst 10-12%, så volymen på hypotekslån kommer att minska. Trots detta förblir inteckningen det mest eftertraktade verktyget på fastighetsmarknaden - minst 50% av transaktionerna görs med inblandning av bankmedel.
- Volymen av nya byggnader minskade med 10-15% jämfört med 2017-2018, beroende på region. Detta beror främst på att krisen drabbade byggbranschen 2015 och antalet lanserade projekt minskade. Ett utbudsunderskott bildas, vilket kan leda till en ökning av fastighetspriserna.
- Förändringar i lagen "Om deltagande i delad konstruktion ..." Nr 214-FZ innebär en minskning av antalet utvecklare - endast stora aktörer kommer att finnas kvar på marknaden. Kärnan i reformen är att delad konstruktion som ett verktyg inte längre kommer att tillämpas. Nu bidrar utvecklare med 10% av sitt eget kapital, de återstående medlen tillhandahålls av bankerna under kreditprogram, och ränteinnehavarnas medel lagras på bankkontot tills objektet är klar. Dessutom skärper utvecklare kraven inom kontrollen över lånade medel och andra indikatorer på företagens ekonomiska stabilitet.
- Den viktigaste prissättningsfaktorn är efterfrågan på bostäder i regionen. I provinsstäder och byar sjunker priserna till 400-500 tusen rubel. för en lägenhet med ett rum. Och städer med befolkningstillväxt ökar priserna som efterfrågan.Efterfrågan skapas beroende på den ekonomiska aktiviteten i regionen: jobb, stora företag lockar unga människor, framtida köpare av bostäder.
Analystprognoser
- Gennady Sternik, en certifierad fastighetsanalytiker, föreslår att priserna inte kommer att stiga förrän 2020, eftersom efterfrågan är lägre än utbudet och realinkomsterna sjunker. Han hävdar att försäljningen kommer att minska mitt på den politiska kursen: höja pensionsåldern, beskattning och andra opopulära åtgärder för att ”dra” ekonomin på bekostnad av befolkningen. Ytterligare ekonomisk tillväxt kommer dock att orsaka en ökning av medborgarnas inkomster och konsumentaktiviteten kommer att öka.
- Stanislav Rishko, en expert inom premiumfastigheter i Moskva, anser att kostnaden för lägenheter kommer att öka med minst 10% i nya byggnader i huvudstaden, eftersom hårdare förutsättningar för utvecklare kommer att öka kostnaderna för bostäder. Men, sekundärbostäder, enligt hans åsikt, kommer att falla med 3-5%, eftersom säljarnas förväntningar är för höga och många fastigheter säljs inte på flera år.
- Ildar Khusainov, chef för Etazhi fastighetsnätverk, förutspår en minskning av försäljningen under de närmaste åren. Han tillskriver detta flera faktorer: prisökningen på primärbostäder på grund av skärpta krav för utvecklare, en ökning av hypoteksräntan och avmattningen i driftsättning av nya fastigheter. Lånevolymer, sade han, kommer att minska med 10-15%, och lägenhetspriserna kommer att stiga med 3-8%. Dessutom, i samband med prognosen för en prisökning och efterfrågan upphettas, kommer folk 2019 att börja aktivt köpa bostäder, vilket bara påskyndar tillväxtprocessen.
- Representanten för IRN-fastighetsanalysbyrån, Julia Ryshkina, föreslår att kostnaden för kvadratmeter inte kommer att öka, eftersom befolkningen redan ”krediteras” och lönerna inte stiger. Prisökningen 2018, enligt hennes åsikt, är förknippad med en sänkning av räntorna från bankerna, men denna process kommer att vända under 2019.
Vi kan dra slutsatsen att marknaden mellan 2020 och 2020 kommer att "sjunka" med 10-15%, eftersom volymen på hypotekslån kommer att minska och kostnaden för kvadratmeter ökar.
Läs också:
(Inga betyg ännu)
Hämtar ...
