Realitné operácie priťahujú mnoho investorov, ale toto podnikanie je stále dosť riskantné z dôvodu nestability trhu. Bežní občania sa tiež snažia vybrať najlepší čas na predaj alebo kúpu bytov. Pri odhadovaní situácie na roky 2019 - 2020 odborníci berú do úvahy mnoho faktorov hospodárstva.
Ekonomické pozadie
Kríza v roku 2015 viedla k poklesu bytovej výstavby a spôsobila prudký nárast cien za meter štvorcový, ktorý bol nahradený „kolapsom“ trhu. V nasledujúcich dvoch rokoch bola situácia charakterizovaná pomalým poklesom cien a zmrazením veľkých stavebných projektov - tento proces bol obzvlášť viditeľný v hlavnom meste. Rok 2018 priniesol oživenie na trhu: realitné kancelárie zaznamenali, že výsledky roku prekročili všetky svoje očakávania týkajúce sa predaja.
Analytici vysvetľujú toto zotavenie tým, že obyvateľstvo niekoľko rokov šetrilo peniaze, obávalo sa inflácie a nedostatku finančných prostriedkov, ale relatívna stabilita ekonomiky a zníženie hypotekárnych úverov spôsobili vlnu spotrebiteľskej aktivity.
Faktory ceny
Tvorba cien je ovplyvnená celkovým počtom ekonomických procesov.
- Aj keď dopyt po bývaní neklesá, analytici zaznamenali všeobecný pokles kúpnej sily. Je to spôsobené infláciou, rastúcou DPH, stúpajúcimi cenami plynu - výdavky domácností rastú, aj keď mzdy zostávajú prakticky na rovnakej úrovni. Dôsledkom toho môže byť určitá „inhibícia“ nadobúdania nehnuteľností v roku 2020.
- Koniec roka 2018 sa vyznačoval zvýšením základnej sadzby centrálnej banky na 7,75%: sadzba zníženia sadzby, ktorú centrálna banka dodržiavala 4 roky, bola nahradená udržiavaním. Hypotekárne programy v roku 2018 vykázali bezprecedentnú lojalitu - niektoré ponuky sa pohybovali od 8 do 9% ročne. To spôsobilo prudký nárast aktivity - občania, ktorí sa neodvážili požičať v posledných rokoch, boli priťahovaní výhodnými sadzbami. V dôsledku toho sa pôžičky na bývanie v porovnaní s rokom 2017 zvýšili o 42%. V období rokov 2019-2020 však bude priemerná sadzba najmenej 10 - 12%, takže sa zníži objem hypotekárnych úverov. Hypotéka však zostáva najvyhľadávanejším nástrojom na trhu s nehnuteľnosťami - najmenej 50% transakcií sa uskutočňuje so zapojením bankových prostriedkov.
- Objem novoprijatých budov sa v porovnaní s rokom 2017 - 2018 znížil o 10 - 15% v závislosti od regiónu. Dôvodom je predovšetkým skutočnosť, že v roku 2015 zasiahla kríza stavebníctvo a znížil sa počet začatých projektov. Vzniká deficit ponuky, čo môže viesť k zvýšeniu cien nehnuteľností.
- Zmeny v zákone „o účasti na spoločnej výstavbe ...“ č. 214-FZ znamenajú pokles počtu vývojárov - na trhu zostanú iba veľkí hráči. Podstatou reformy je, že spoločná výstavba ako nástroj sa už nebude uplatňovať. Vývojári teraz prispievajú 10% z ich vlastného kapitálu, zvyšné prostriedky im poskytujú banky v rámci úverových programov a prostriedky držiteľov úrokov sú uložené na bankovom účte až do dokončenia objektu. Vývojári tiež sprísňujú požiadavky v oblasti kontroly vypožičaných prostriedkov a iných ukazovateľov hospodárskej stability spoločností.
- Hlavným cenovým faktorom je dopyt po bývaní v regióne. V provinčných mestách a dedinách klesajú ceny na 400 - 500 tisíc rubľov. za jednoizbový byt. A mestá s rastom populácie zvyšujú ceny ako dopyt.Dopyt sa vytvára v závislosti od hospodárskej činnosti regiónu: pracovné miesta, veľké podniky priťahujú mladých ľudí, budúci kupujúci bývania.
Prognózy analytikov
- Gennady Sternik, certifikovaný analytik nehnuteľností, navrhuje, že ceny sa do roku 2020 nezvýšia, pretože dopyt je nižší ako ponuka a reálne príjmy klesajú. Tvrdí, že predaj poklesne v priebehu politického smerovania: zvýšenie veku odchodu do dôchodku, zdaňovanie a ďalšie nepopulárne opatrenia na „vytiahnutie“ hospodárstva na úkor obyvateľstva. Ďalší hospodársky rast však spôsobí zvýšenie príjmov občanov a zvýši sa spotrebiteľská aktivita.
- Stanislav Rishko, odborník v oblasti prémiových nehnuteľností v Moskve, sa domnieva, že náklady na byty sa v nových budovách v hlavnom meste zvýšia najmenej o 10%, pretože sprísnenie podmienok pre vývojárov zvýši náklady a náklady na bývanie. Sekundárne bývanie však podľa neho klesne o 3 až 5%, pretože očakávania predajcov sú príliš vysoké a mnoho nehnuteľností sa už roky nepredáva.
- Ildar Khusainov, riaditeľ realitnej siete Etazhi, predpovedá pokles tržieb v najbližších rokoch. Pripisuje to niekoľkým faktorom: zvýšenie ceny primárneho bývania v dôsledku sprísnenia požiadaviek na vývojárov, zvýšenie hypotekárnej sadzby a spomalenie uvádzania nových nehnuteľností do prevádzky. Objem hypoték, povedal, sa zníži o 10-15% a ceny bytov sa zvýšia o 3-8%. Okrem toho sa v roku 2019 v súvislosti s predpovedaním rastu ceny a zvyšovania dopytu ľudia začnú aktívne kupovať bývanie, čo len urýchli proces rastu.
- Zástupca analytického úradu IRN-Julia Ryshkina predpokladá, že náklady na štvorcové metre sa nezvýšia, pretože populácia je už „refinancovaná“ a mzdy nezvyšujú. Rast cien v roku 2018 je podľa jej názoru spojený so znížením úrokových sadzieb zo strany bánk, ale tento proces sa v roku 2019 zvráti.
Môžeme konštatovať, že v rokoch 2019 - 2020 trh „poklesne“ o 10 - 15%, pretože objem hypotekárnych úverov sa zníži a náklady na metre štvorcové sa zvýšia.
Prečítajte si tiež:
- Plán demolácie päťpodlažných budov v Moskve v rokoch 2019 - 2020
- LCD Ivanteyevka v roku 2020
- LCD Murino v roku 2020
(Zatiaľ žiadne hodnotenie)
Načítava sa ...
