تجتذب العمليات العقارية العديد من المستثمرين ، لكن هذا العمل لا يزال محفوفًا بالمخاطر بسبب عدم استقرار السوق. يحاول المواطنون العاديون أيضًا اختيار أفضل وقت لبيع أو شراء الشقق. لوضع توقعات للوضع في الفترة 2019-2020 ، يأخذ الخبراء في الاعتبار العديد من عوامل الاقتصاد.
الخلفية الاقتصادية
أدت أزمة عام 2015 إلى انخفاض في تطوير الإسكان ، وتسببت في قفزة في الأسعار لكل متر مربع ، والتي تم استبدالها بـ "انهيار" السوق. خلال العامين المقبلين ، تميز الوضع بانخفاض بطيء في الأسعار وتجميد مشاريع البناء الكبيرة - كانت هذه العملية ملحوظة بشكل خاص في العاصمة. تسبب عام 2018 في انتعاش السوق: لاحظت الوكالات العقارية أن نتائج العام تجاوزت كل توقعاتها من حيث المبيعات.
يفسر المحللون هذا الانتعاش بحقيقة أن السكان كانوا يدخرون الأموال لعدة سنوات ، خوفًا من التضخم ونقص الأموال ، لكن الاستقرار النسبي للاقتصاد وانخفاض معدلات الرهن العقاري تسبب في موجة من نشاط المستهلك.
عوامل التسعير
يتأثر تشكيل الأسعار بإجمالي العمليات الاقتصادية.
- على الرغم من أن الطلب على الإسكان لا ينخفض ، إلا أن المحللين لاحظوا انخفاضًا عامًا في القوة الشرائية. إنه ناتج عن التضخم ، وارتفاع ضريبة القيمة المضافة ، وارتفاع أسعار الغاز - نفقات الأسرة في تزايد ، على الرغم من حقيقة أن الأجور تبقى عمليا على نفس المستوى. قد تكون نتيجة ذلك بعض "تثبيط" الاستحواذ على العقارات في عام 2020.
- تميزت نهاية عام 2018 بزيادة في سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي إلى 7.75 ٪: تم استبدال معدل تخفيض السعر ، الذي اتبعه البنك المركزي لمدة 4 سنوات ، بالصيانة. أظهرت برامج الرهن العقاري في عام 2018 ولاءًا غير مسبوق - تراوحت بعض العروض بين 8-9٪ سنويًا. تسبب هذا في زيادة النشاط - المواطنون الذين لم يجرؤوا على الحصول على قروض في السنوات الأخيرة اجتذبتهم أسعار مواتية. ونتيجة لذلك ، زاد الإقراض السكني بنسبة 42 ٪ مقارنة بعام 2017. ومع ذلك ، في الفترة 2019-2020 ، سيكون متوسط السعر 10-12 ٪ على الأقل ، وبالتالي فإن حجم قروض الرهن العقاري سينخفض. ومع ذلك ، يبقى الرهن العقاري الأداة الأكثر طلبًا في سوق العقارات - حيث يتم إجراء 50٪ على الأقل من المعاملات بمشاركة أموال البنوك.
- انخفض حجم المباني الجديدة بتكليف من 10-15 ٪ مقارنة مع 2017-2018 ، اعتمادا على المنطقة. هذا يرجع في المقام الأول إلى حقيقة أن الأزمة في عام 2015 تضرب صناعة البناء وتناقص عدد المشاريع التي تم إطلاقها. أشكال العجز في العرض ، والتي يمكن أن تؤدي إلى زيادة في أسعار العقارات.
- التغييرات في القانون "بشأن المشاركة في البناء المشترك ..." رقم 214-FZ يستلزم انخفاضًا في عدد المطورين - سيبقى فقط اللاعبون الكبار في السوق. إن جوهر الإصلاح هو أن البناء المشترك كأداة لن يتم تطبيقه بعد الآن. الآن يساهم المطورون بنسبة 10٪ من رأس المال الخاص بهم ، ويتم توفير الأموال المتبقية لهم من قبل البنوك بموجب برامج الائتمان ، ويتم تخزين أموال أصحاب المصلحة في الحساب المصرفي حتى يتم الانتهاء من الكائن. أيضا ، يقوم المطورون بتشديد المتطلبات في مجال السيطرة على الأموال المقترضة وغيرها من مؤشرات الاستقرار الاقتصادي للشركات.
- عامل التسعير الرئيسي هو الطلب على المساكن في المنطقة. في مدن وقرى المحافظات ، تنخفض الأسعار إلى 400-500 ألف روبل. لشقة من غرفة واحدة. والمدن ذات النمو السكاني تزيد من الأسعار حسب الطلب.يتشكل الطلب اعتمادًا على النشاط الاقتصادي في المنطقة: الوظائف والشركات الكبرى تجذب الشباب والمشترين المستقبليين للإسكان.
توقعات المحللين
- يقترح Gennady Sternik ، وهو محلل عقاري معتمد ، أن الأسعار لن ترتفع حتى عام 2020 ، حيث أن الطلب أقل من العرض وانخفاض الدخول الحقيقية. يجادل بأن المبيعات ستنخفض وسط المسار السياسي: رفع سن التقاعد والضرائب وغيرها من التدابير التي لا تحظى بشعبية "لسحب" الاقتصاد على حساب السكان. ومع ذلك ، فإن المزيد من النمو الاقتصادي سوف يسبب زيادة في دخل المواطنين وسيزيد نشاط المستهلك.
- يعتقد ستانيسلاف ريشكو ، الخبير في مجال العقارات الفاخرة في موسكو ، أن تكلفة الشقق سترتفع بنسبة لا تقل عن 10 ٪ في المباني الجديدة في العاصمة ، لأن تشديد الظروف للمطورين سيزيد من تكلفة وتكلفة الإسكان. ومع ذلك ، فإن الإسكان الثانوي ، في رأيه ، سينخفض بنسبة 3-5 ٪ ، حيث أن توقعات البائعين مرتفعة للغاية ، ولا يتم بيع العديد من العقارات لسنوات.
- يتوقع إدار خوسينوف ، مدير شبكة Etazhi العقارية ، انخفاض المبيعات خلال السنوات القليلة القادمة. ويعزو ذلك إلى عدة عوامل: ارتفاع سعر السكن الأولي بسبب تشديد متطلبات المطورين ، وزيادة معدل الرهن العقاري ، والتباطؤ في تشغيل العقارات الجديدة. وقال إن أحجام الرهن العقاري ستنخفض بنسبة تتراوح بين 10 و 15 في المائة ، وسترتفع أسعار الشقق بنسبة 3-8 في المائة. بالإضافة إلى ذلك ، فيما يتعلق بالتنبؤ بارتفاع الأسعار وتسخين الطلب ، سيبدأ الناس في عام 2019 في شراء المساكن بنشاط ، الأمر الذي من شأنه تسريع عملية النمو فقط.
- تشير ممثلة المكتب التحليلي "IRN-real estate" جوليا ريشكينا إلى أن تكلفة المتر المربع لن تزداد ، حيث أن السكان قد "أعيدوا" بالفعل ، والأجور ليست في ارتفاع. ويرتبط ارتفاع الأسعار في عام 2018 ، في رأيها ، بانخفاض أسعار الفائدة من قبل البنوك ، ولكن هذه العملية ستنعكس في عام 2019.
يمكننا أن نستنتج أنه في الفترة 2019-2020 سوف "ينخفض" السوق بنسبة 10-15 ٪ ، حيث سينخفض حجم الإقراض العقاري ، وستزداد تكلفة المتر المربع.
اقرأ أيضا:
- خطة لهدم المباني من خمسة طوابق في موسكو في 2019-2020
- LCD Ivanteyevka في عام 2020
- LCD مورينو في عام 2020
(لا يوجد تقييم حتى الآن)
تحميل ...
